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작성일 2022-06-26 조회 192
[제1차 부동산 관계장관회의] 임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제
기획재정부는 ’22.6.21.(화) 08:00 정부서울청사 에서 「제1차 부동산 관계장관회의」를 개최하여, ① 임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제 ② 분양가 제도 운영 합리화 방안 등을 논의했다. 다음은 그 중 일부 내용이다.[국토교통부(http://www.molit.go.kr) 보도자료, "임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 정상화 과제 발표", 2022.6.21]

I. 시장 여건

⑴ (매매시장) 연초 이후 하향 안정세 + 일부 국지적 불안 요인도 완화 조짐

➊ (지난 5년) 저금리 따른 유동성 증가, 과도한 수요 규제 및 주요 지역에 대한 수급 미스매치 등으로 큰 폭의 시장 불안 경험

* 전국 주택 매매가 상승률(%): (‘17)1.5 (’18)1.1 (‘19)△0.4 (’20)5.4 (‘21)9.9<’06년 이후 최고치>

➋ (최근 동향) 금리인상 본격화, 주택가격에 대한 고점인식 확산 등으로 금년초 이후 큰 틀의 하향 안정 흐름

▪ (가격) 서울, 수도권 등 주요 지역의 하향 안정세가 이어지는 가운데 일부 국지적 불안도 6월 들어 상승폭이 둔화*되는 등 완화 조짐

* 주간APT(%, 5.1→6.2주): (강남4구)0.02→0.00, (분당)0.05→0.04 등

▪ (거래) 다주택자 양도세 중과 배제(5.10일) 등으로 매물 확대, 다만, 매도-매수희망가격 괴리로 거래량은 위축 지속

▪ (수급) 금년 들어 매수자보다 매도자가 많은 ‘매수자 우위’ 유지

* 6.2주 매매수급지수(100이하=매수자우위): (서울)88.8 (수도권)90.8 (전국)93.4

⑵ (전월세시장) 하향 안정세 지속 + 월세 비중 상승

➊ (지난 5년) 임대차 2법이 도입된 ‘20년 하반기 이후 전세시장 신규계약 가격 상승 및 신규-갱신계약 간 이중가격 형성

* 전국 APT전세 상승률(%): (‘17)0.6 (’18)△2.9 (‘19)△1.8 (’20)7.3 (‘21)9.6<’11년 이후 최고치>

➋ (최근 동향) 작년 하반기 이후 금리 인상, 매물 누적 등으로 연초 이후 전세시장 하향 안정세 지속

▪ (가격) 금년초 형성된 주요지역 신규 계약 전세가 하향 흐름이 이어지고, 이에 따라 주요 단지의 신규-갱신가격 괴리도 점차 완화
▪ (거래) 누적된 매물 기반으로 거래량도 증가(전월세신고제 영향)하나, 전세대출 금리 상승 등으로 전월세 거래 중 월세 비중 상승
▪ (수급) 기등록 전세매물에 대한 매물소화기간이 확대되며 임차인보다 임대인이 많은 ‘임차인 우위’ 시장이 지속

* 6.2주 전세수급지수(100이하=임차인우위): (서울)94.7 (수도권)95.3 (전국)96.6

※ 월세시장은 통상 전세시장에 후행하는 특성이 있으며 아직까지 가격 상승세는 유지되고 있으나 그 폭은 지속 둔화 중 (서울 주택 월세 1월 0.11→5월 0.04%)

⑶ (평가 및 전망) 구조적 안정화 여건↑ + but, 단기 리스크 상존

➊ (구조적 여건) 글로벌 경기둔화*, 금리인상 가속화, 가계부채 등 구조적 여건은 대체로 가격 안정 요인으로 작용

* ‘22년 세계성장 전망 변화(%): [IMF] (’21.10월)4.9→(‘22.1월)4.4→(‘22.4월)3.6
[OECD] (’21.12월)4.5→(‘22.6월)3.0

➋ (단기 여건) 전세시장 불안, 국지적 수급 미스매치 등 리스크 상존

▪ 하반기 계약갱신요구권 소진된 계약 만료 도래(8월~), 가을철 이사수요 중첩 등으로 임차인 단기 부담 증가 가능성
▪ 서울APT 입주물량1」 등 국지적・단기적 수급 미스매치가 해소되지 않은 상황에서 분양 및 입주 지연 사례도 속출2」

1」 서울APT 입주전망(만호): (5년平)4.5 ↔ (‘21)4.7 (’22e)3.5
2」 1~4월 서울APT 입주물량은 1.5만호이나, 입주 지연사례 확산시 하반기 물량 부족 가능성

☞ 거시경제 여건 고려시 전반적 매매·전월세 시장 안정세는 지속될 것으로 전망되나, 국지적 불안요인 상존 → 선제 대응 필요

II. 임대차 시장 안정 방안

[1] 임차인 부담 경감

(1) (상생임대인 지원) 상생임대주택에 대한 양도세 특례 확대 개편

➊ (현행) 상생임대인(공공성 준수 사적임대인)이 2년 이상 임대한 주택에 대해 1세대 1주택 양도세 비과세 2년 거주요건* 중 1년 인정

* ’17.8.3일 이후 조정대상지역 소재 주택 취득 시 2년 거주 필요

➋ (개선) 상생임대주택 요건 완화, 혜택 확대 및 적용기한 연장

☞ 임대차 가격 인상 자제 유도 및 양도세 실거주 의무 충족을 위한 자가 이주 과정에서의 연쇄적 임차인 퇴거 방지

(2) 월세 세액공제 확대

➊ (현행) 총급여 7천만원 이하 무주택 세대주가 부담하는 월세액에 대해 연 750만원 한도로 최대 12% 세액공제

* 총급여 7,000만원 이하 10%, 5,500만원 이하 12%

➋ (개선) 월세 세액공제율을 10/12%→12/15%로 상향

➌ (조치사항) 조세특례제한법 개정(‘22.下), ’22년 월세액부터 적용

(3) 전세금·월세보증금 대출 원리금 상환액 소득공제 확대

➊ (현행) 전세 및 월세보증금 대출 원리금 상환액에 대해 연 300만원 한도로 40% 소득공제

➋ (개선) 공제한도를 연 300만원→400만원으로 확대

➌ (조치사항) 소득세법 개정(‘22.下), ’22년 전월세보증금 대출 상환액부터 적용

[2] 임대주택 공급 확대

(1) (임대주택 건설 지원) 민간 건설 임대 및 공공임대 관련 세제지원 강화

◇ 법인・개인 등 사업자 유형별로 건설임대 사업성 확보에 장애 요인이 되는 부동산 세제 중과 기준을 완화하여 적극적 건설임대 착공 유도

(2) 민간 건설임대(법인사업자) : 법인세 추가 과세 배제 요건 완화

➊ (현행) 주택가액(임대개시일 기준시가) 6억원 이하인 주택을 10년 이상 임대 후 양도하는 경우 법인세 추가 과세(+20%) 배제

➋ (개선) 주택가액 요건을 6억원→9억원 이하로 완화

➌ (조치사항) 법인세법 시행령 개정 및 시행(‘22.7월)

(3) 민간 건설임대(개인사업자) : 양도세 장기보유특별공제 특례 연장

➊ (현행) 10년 이상 임대한 건설임대주택을 ‘22.12.31일까지
등록 시 양도세 장기보유특별공제 70% 적용

➋ (개선) 적용기한을 ‘24.12.31일까지 2년 연장

➌ (조치사항) 조세특례제한법 개정(‘22.下)

(4) 민간 건설임대(법인・개인) : 종부세 합산배제 혜택 확대

➊ (현행) 민간건설임대주택의 경우 ’21.2.17일 이후 임대 등록 분부터 종부세 합산배제 요건 완화(공시가격 6억원 이하→9억원 이하)

➋ (개선) ’21.2.17일 이전 임대 등록한 민간건설임대주택*에
대해서도 완화된 요건 적용(’22년 귀속 종부세분부터 적용)

* ‘21.2.17일 이전에 임대 등록을 하였어도 ’21.2.17일 이후 사용승인 또는 사용검사 확인증을 받은 경우 공공건설임대주택과 같이 완화된 요건 적용

* 지원 실효성 제고(사업 초기 임대 등록 후 실제 준공까지 2~3년 기간 소요), 공공건설임대주택과의 형평 등을 감안하여 적용 시기 조정

➌ (조치사항) 종합부동산세법 시행령 개정(‘22.7월), ’22.11월 종부세 고지분부터 적용


(5) 공공매입임대 건설 목적 토지 양도자 : 양도세・법인세 특례 연장

➊ (현행) 공공매입임대 건설사업자에게 ‘22.12.31일까지 토지를 양도하는 개인은 양도세 감면(10%), 법인은 법인세 추가 과세(+20%) 배제

➋ (개선) 적용기한을 ‘24.12.31일까지 2년 연장

➌ (조치사항) 조세특례제한법 개정(‘22.下), 법인세법 시행령 개정(‘22.7월)

[2] 3분기 추진 부동산 정상화 과제

(1) (양도세) ➊일시적 2주택 비과세 요건 완화(1→2년)+세대원 전입요건 삭제, ➋다주택을 해소한 1세대 1주택 비과세 보유·거주기간 재기산 폐지, ➌다주택자 양도세 중과(+20~30%p) 배제

(2) (취득세) 일시적 2주택 취득세 중과 배제 인정기한 확대(1→2년)

▸ (공시가격 대응) 공시가격 상승에 따라 1세대 1주택 평균 세부담을 ‘20년 수준 환원

(3) (종부세) 공정시장가액비율 100→60%로 하향 조정+‘22년 한시로 1세대 1주택자 「특별공제 3억원」 도입, 고령・장기보유 종부세 납부유예 등 보완(‘22.3/4)

(4) (재산세) 1세대 1주택자 공정시장가액비율 60→45%로 하향 조정(‘22.6월)

(5) '22년 종부세 부담 완화 방안 구체화 및 근본적 개편안 마련

➊ (현행) ‘22년 공시가격 상승(공동주택 17.2%) 등에 따라 종부세 부담 급증 예상

➋ (개선) 금년 종부세 부담 완화를 위한 다각적 제도 개편 추진

▪ 공정시장가액비율 인하(100→60%), ’22년 한시 1세대 1주택자 특별공제(3억원) 도입, 고령・장기보유자 종부세 납부유예* 기발표

* (요건) ➊60세 이상 또는 5년이상 보유 + ➋1세대 1주택자 +
➌총급여 7천만원 이하(종합소득금액 6천만원 이하) + ➍종부세 100만원 초과

▪ ➊일시적 2주택, ➋상속주택, ➌지방 저가주택 대상 1세대 1주택자 판정 시 주택 수 제외 요건 구체화(과세표준에는 합산하여 과세)

(6) 1세대 1주택자 판정시 주택수 제외 요건

* 일시적 2주택 : 이사 등으로 신규주택 취득 후 2년 내 종전주택 양도하는 경우

* 상속주택: (저가주택·소액지분) 기간 제한 없이 주택 수 제외

- 가액요건 : 공시가격 수도권 6억원, 非수도권 3억원 이하

- 지분요건 : 40% 이하

▸(기타) 5년간 주택 수 제외

(7) 지방 저가주택

➊1세대 2주택자 + ➋공시가격 3억원 이하 + ➌소재지 요건*

* 수도권·특별시(읍·면지역 제외), 광역시(군지역 제외) 외의 지역

➌ (조치사항) 종합부동산세법 등 개정(‘22.3/4), ’22.11월 종부세 고지분부터 적용

(8) (취득세 부담 경감) 생애최초 주택구입자 대상 취득세 감면 확대

➊ (현행) 연소득 7천만원 이하(부부 합산)인 자가 수도권 4억 · 비수도권 3억 이하 주택 생애최초 구입 시 주택 가격에 따라 취득세 감면* 중

* 주택가격 1.5억 이하 시 100% 감면, 1.5억 초과 시 50% 감면

➋ (개선) 생애최초 주택 구입 시 연소득 · 주택가격 제한 없이 누구나 200만원1」 한도 내에서 취득세 면제, 수혜대상 대폭 확대2」

1」 현행 가액기준 下 최대 감면액 (4억 주택× 1% 취득세율 × 50% 감면 = 200만원)

2」 수혜가구 변화 (예상) : (현행) 年 12.3만 가구 → (개선) 年 25.6만 가구(13.3만 가구 증가)

➌ (조치사항) 지방세특례제한법 개정(´22.下), ‘22.6.21일 이후 취득 주택부터 소급 적용 추진



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