8년전인 2018년 4월 20일(금) 퇴근 시간에 지하철(2호선)을 타기 위해 한국에서 가장 이동인구가 많다는 강남역의 계단을 내려가노라니 나비 한 마리가 직장에서 퇴근하는 이들과 함께 내려가는 계단을 향해 날고 있었다. 왠 나비인가 했더니 계단 아래에서 꽃을 판매하는 매장으로부터 나오는 꽃 향기의 냄새를 맡았기 때문인것 같았다.
그런데 그 나비는 그 꽃들을 찾아가는 과정에서 출퇴근 인파에 자칫 치일 것 같은 위기감이 돈다. 뿐만 아니라 나비가 비록 그 꽃들을 찾는다해도 꽃집은 시간이 되면 곧 셔터를 내린다. 그러나 나비는 그러한 사실을 모른다. 다만 지금 짙은 향기에 취해 빛을 뒤로 한채 어두움이 있는 계단으로 그 꽃 집을 향해 갈 뿐이다.
하지만 얼마 지나지 않아 나비는 그 꽃 집을 찾아서는 아니된다는 사실을 깨닫게 될 것이다. 꽃 집의 셔터문이 곧 닫히게 될테니까. 그 때가 되어서야 나비는 잘못 온 것을 알고 허둥지둥 출구를 찾게 되겠지. 만약 그 나비가 빨리 출구를 찾지 못한다면 어떻게 될까. 아마도 그 나비는 지하 공간에서 뿜어내는 나쁜 공기로 인하여 질식되어 죽을지도 모른다.
그 당시를 회상하면서 나는 작금의 금융파생상품 투자환경이 바로 그 나비가 직면하고 있는 위기감과 유사하다는 느낌을 가졌다. 그 당시에는 부동산 투자열기가 한창이었으나 8년이 지난 지금은 그 자리에 금융파생삼품 투자 열기로 대체 되어가고 있기 때문이다.
8년전 대한민국에서 부동산은 돈이 몰리는 시장이었다. 지금도 현금 자산가들에게는 여전히 동일하지만 말이다. 그들은 부동산 세금을 그리 걱정하지 않는 듯 하다. 현재 서울 강남을 중심으로 땅과 집값은 다소 위축되고 있지만 언젠가는 다시 회복될 것을 그들은 믿어 의심치 않는다.
2018년 자금이 유입되면서 부동산 시장에 투기열풍까지 일었다. 부동산은 주식이나 채권 시장과는 다르게 사놓으면 최소한 손해는 안 본다는 생각이 지배적이었기 때문이다. 그런데 2017년 '부동산 8ㆍ2 대책' 이후 '거래절벽(去來絶壁)'이 현실화하면서 전세대란을 우려하는 목소리가 커졌다.
정부가 다주택자를 옥죄면서 집을 팔려는 사람은 늘어나는 반면 집값이 더 떨어질 것이란 전망으로 매수세는 실종되고 있어서다. [부동산 거래절벽(不動産 去來絶壁, property transaction cliff)은 바위가 깎아 세운 것처럼 아주 높이 솟아 있는 험한 낭떠러지처럼 부동산 거래가 급감하여 부동산 시장에 침체를 가져오는 현상을 말한다.]
실제로 2018년 4월부터 서울 일부 지역 아파트 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 하락세로 돌아섰다. 특히 강남권 아파트 전셋값 하락세가 뚜렷했다. 입주 물량 증가와 함께 빈집 증가 우려마저 나오는 상황이었다. 때문에 한 때 투기세력이 몰렸던 일부지역에서는 '갭(Gap)투자(집값과 전셋값의 차이를 이용해 전세를 끼고 집을 사는 방식)' 인기가 시들해졌다.
[2018년 4월부터는 양도세 강화 조치가 시행됐다. 2주택 이상 다주택자가 조정대상지역에서 주택을 팔 때 2주택자에게는 양도세를 지금보다 10% 포인트, 3주택 이상은 20% 포인트를 더 물린다. 3주택자의 경우 최고 62%의 양도세율이 적용됐다.]
그런데 2025년 10월 15일 국토교통부가 발표한 "주택시장 안정화 대책"이후 우리의 부동산 시장은 2018년처럼 상당히 위축되어 있다. 거기에 부동산 공시지가 인상과 보유세 상향 조정이 예상되어 있어 부동산 시장의 '거래절벽(去來絶壁)'현상은 당분간 지속될 것으로 보여진다.
그러므로 향후 부동산 투자는 주택구입의 목적 또한 주거 공간 확보라는 근본 개념으로 돌아가서 마음의 여유를 가져야 할 것 같다. 이는 비록 부동산 정책이 시장상황에 따라 조절된다고 해도 보유기간 중 시시 때때로 바뀌는 집값에 민감할 필요가 없기 때문이다.
따라서 부동산을 살 때에는 자신이 감당할 수 있는 범위 내에서 꼭 필요한 것을 사야 한다. 그리고 부동산을 고를 때는 매매가의 절반 이상 가격에 임차인을 구하기 쉬운 물건인지를 살펴보는 것이 좋다. 물론 ‘팔 때’를 고려하여 언제나 쉽게 팔 수 있는 부동산이면 더 좋다. 또한 노후 아파트의 경우에 요즘처럼 부동산 시장이 어두울 때는 섣불리 움직이기 보다는 출구전략 차원에서 리모델링도 한 방법이라 할 수 있다.
[참고] 요즈음 출퇴근 하면서 지나다 보면 유동인구가 아주 많다는 강남역 사거리 조차 주변 사무실 임대공고 늘고 있다. 예전 같았으면 만실(滿室)이 되었을 주요 건물들이다. 일부 경제 전문가들은 현재의 경기를 `침체 국면`에 진입한 것으로 보고있다.
퍼펙트스톰(Perfect Storm)이라는 말이 있다. 이는 둘 이상의 태풍이 합쳐져 그 힘이 폭발적으로 커진다는 뜻의 기상용어다. 경제·경영계에서는 여러 악재가 모여 경제를 혼란에 빠뜨린다는 의미로 사용된다. ‘폭풍전야의 고요’라는 말이 있듯이 태풍이 접근하기 얼마 전에는 날씨가 맑고 조용한 것처럼 경제도 마찬가지다.
그러므로 디플레이션(Deflation) 상황도 대비해야 한다. [디플레이션(Deflation)은 사회의 통화 수요량보다 증발된 불환지폐가 회수되어 통화량이 축소되는 것을 말한다. 즉 물가가 지속적으로 하락하는 현상이다.]
디플레이션(Deflation)은 자연적으로 발생하기 보다는 대개 이미 발생했거나 발생할 것으로 예측되는 인플레이션(inflation)에 대한 통화적 대책으로 나타난다. 그 이유는 물가나 임금이란 일반적으로 하방경직성이 있어서 자연발생적으로 나타나는 일이 드물기 때문이다.
따라서 디플레이션(Deflation)에 빠져들면 소비자들은 앞으로 상품가격이 더 내릴 것으로 보고 소비를 줄인다. 즉 수요가 줄어들면 기업은 장사가 안돼 생산을 줄이고 결국 종업원을 해고 해 실업률이 높아지게 되며, 이로인하여 소비가 줄어들면 물가하락으로 이어져 결국 불황을 유도하게된다.
비록 지금은 각 나라마다 금리 인하를 거론하고 있지만 언제 다시 금리인상 국면으로 돌아설지는 아무도 모른다. 국제정세가 심상치 않아서다. 만약 디플레이션(Deflation) 심화현상(深化現象) 조짐이 보이면, 마치 '꽃 향기에 취해서' 작금의 투자열기에 참여하고 있는 이들은 금융파생상품 시장의 폭락을 염두에 두어야 한다.
물론 이때에도 현금을 보유한 고수들은 기회로 여긴다. 디플레의 기간에는 가치가 오르는 유일한 자산이 현금이기 때문이다. 반대로 디플레로 가장 고통받는 사람은 빚을 내서 주식이나 부동산 등에 투자한 사람이다. 보유자산의 가치는 하락하는 동시에 실질금리가 상승하면서 부채의 부담이 증가하는 이중고(二重苦)를 겪게 된다.
따라서 디플레가 지속될 것으로 생각하는 사람이라면 무엇보다 먼저 빚을 줄여야 한다. 반대로 현금이 풍부한 사람이라면 통화(通貨)를 적극적인 투자 대상으로 고려해볼 수도 있다. 디플레이션 시대에는 채무불이행(default)에 대한 걱정으로 안전자산에 대한 수요가 높아지면서 우량국 국채와 통화가 강세를 보인다.
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